הקמת מערכת המטרו בישראל נחשבת לפרויקט תחבורה מהפכני – מהגדולים והמשמעותיים שנעשו במדינה בעשורים האחרונים. מטרתו לשפר באופן דרמטי את מערך התחבורה הציבורית במטרופולין גוש דן, להפחית עומסי תנועה ולהנגיש אזורים שונים בצורה יעילה ומהירה.
אולם, לפי עו"ד חן טיגר, לצד היתרונות התחבורתיים מדובר בפרויקט רחב היקף אשר כרוך גם בהפקעת קרקעות פרטיות – ולעיתים אף פינוי של מבנים קיימים – מגורים, עסקים ונכסים מסחריים. הפעם יצאנו לגלות מתי המדינה יכולה להפקיע קרקעות, באילו ערים בעלי הקרקע יכולים לצפות להפקעה מצד המדינה וכיצד פועלים מנגנוני הפיצוי על פי חוק.
מהי הפקעת קרקע?
לפי עו"ד חן טיגר – עורך דין מקרקעין, הפקעת קרקע היא פעולה משפטית שבה המדינה או רשות ציבורית נוטלת חזקה על קרקע פרטית לצורך ציבורי מובהק, גם אם בעל הקרקע אינו מסכים לכך. פעולה זו מוסדרת בחקיקה, בעיקר בפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943, ובחוקי תכנון ובנייה.
חשוב לציין כי על פי החוק, הפקעה מתאפשרת רק כאשר יש הצדקה ציבורית ברורה – סלילת כבישים, תשתיות תחבורה, מתקנים ציבוריים – ובמקרה זה, הקמת קווי מטרו.
באילו ערים מתבצעת הפקעת קרקע לצורך המטרו?
תוואי המטרו מתוכנן לכלול שלושה קווים (M1, M2, M3) ולהשתרע על פני כ-150 קילומטרים של מסילה תת-קרקעית העוברת בעשרות רשויות מקומיות, בעיקר באזור המרכז.
הערים המרכזיות שבהן מתבצעות או עתידות להתבצע הפקעות קרקע כוללות:
- תל אביב–יפו – מוקד משמעותי של תוואי שלושה הקווים (M1, M2, M3), ההפקעות בעיר כוללות שטחים במרכז העיר, באזורים מסחריים ובסמוך לאוניברסיטת תל אביב.
- גבעתיים – אחת הערים הצפופות בישראל כאשר הפקעות נעשות באזורים רגישים סמוך למבני מגורים.
- רמת גן – הפקעות נרחבות באזור הבורסה, שכונת הגפן ואזורי תעשייה.
- בת ים – תחנות מתוכננות לאורך צירים ראשיים בעיר, מה שמצריך הפקעת שטחים ציבוריים ופרטיים.
- חולון – בעיקר בצירים הראשיים והאזורים הדרומיים של הקו.
- פתח תקווה, רמת השרון, בני ברק, אור יהודה, ראשון לציון, לוד, שוהם ויהוד–מונוסון – כל הערים הללו נמצאות בתוואי קווי המטרו והן צפויות לחוות הפקעות נקודתיות בהתאם לצורך.
חשוב לציין כי בחלק מהמקרים ההפקעה אינה רק של קרקע, אלא כוללת גם זכויות בנייה, שטחים תת-קרקעיים ואף פגיעה עקיפה בשווי נכסים סמוכים.
כיצד מתבצע מנגנון הפיצוי מצד המדינה?
לפי עו"ד חן טיגר, בשלב ראשון נערכת הערכת שווי על ידי שמאי מקרקעין מטעם המדינה, כאשר הערכה זו לוקחת בחשבון את הפרמטרים הבאים:
- שווי השוק של הקרקע או הנכס.
- ייעוד הקרקע לפי תכניות בניין עיר (תב"ע).
- מיקום גיאוגרפי.
- זכויות בנייה.
- פוטנציאל השבחה עתידי.
בעלי הקרקע זכאים להגיש שומת נגד מטעם שמאי מטעמם ולהיכנס למשא ומתן עם המדינה. במקרה של מחלוקת – העניין צפוי להתברר בבית משפט.
לפי החוק בישראל, במקרים של הפקעת קרקע לצרכים ציבוריים, הבעלים זכאי לפיצוי כספי, אלא אם מדובר בהפקעה פטורה מפיצוי על פי המוגדר בחוק. עם זאת, בהפקעות הקשורות לפרויקט המטרו, מדובר לרוב בהפקעות מלאות או משמעותיות, ולכן קיים מנגנון פיצוי נרחב אשר מתבסס על אחד או יותר מהמרכיבים הבאים:
- ערך הקרקע או הנכס במועד ההפקעה.
- נזק תוצאתי – למשל אובדן הכנסה לעסק שפונה.
- פיצוי בגין ירידת ערך של נכסים סמוכים (לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה).
- פיצוי על פינוי דייר מוגן, שוכר או מחזיק אחר.
איך מומלץ לפעול מול הפקעת קרקע מצד המדינה?
ההתנהלות מול הרשויות דורשת הבנה עמוקה בזכויות הקניין, שמאות מקרקעין, חוק התכנון והבנייה, ותקנות ההפקעה. לרוב, מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מנוסה אשר יוכל לבדוק את חוקיות ההפקעה, לוודא שהשומה משקפת את מלוא ערך הקרקע, לנהל משא ומתן מול המדינה ולהגיש ערר או עתירה מנהלית במידת הצורך.
חשוב לציין כי בעלי קרקע יכולים להזמין שומה עצמאית מטעם מומחה מטעמם. לעיתים קרובות, יש פערים משמעותיים בין שומת המדינה לשומה הפרטית – כך שניצל להשתמש בשומה העצמאית לצורך ניהול משא ומתן אפקטיבי, נחוש ואפקטיבי יותר. במקרים מסוימים ניתן להקדים תרופה למכה ולבדוק האם התכנית פוגעת בזכויות הבנייה או בשווי הנכס גם אם לא התבצעה הפקעה ממש. במקרה כזה, ניתן להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה בגין ירידת ערך בעקבות עצם קיום התכנית.
לסיכום, פרויקט המטרו בישראל הוא מהלך תחבורתי מרחיק לכת – אך גם מלווה בפגיעה לא פשוטה בזכויות קניין של אלפי אזרחים, בעלי נכסים, עסקים ודיירים. מנגנוני הפיצוי הקיימים נועדו לאזן בין טובת הציבור לזכות הפרט, אך בפועל הם מורכבים ודורשים הבנה משפטית מעמיקה.
אם אתם בעלי קרקע או נכס המצויים בתוואי המתוכנן של המטרו, חשוב לפעול בהקדם, לבדוק את הזכויות שלכם ולהתייעץ עם עורך דין המתמחה במקרקעין והפקעות נדל"ן. פעולה משפטית מהירה, מקצועית ומדויקת יכולה להבטיח שלא תוותרו על כספים שמגיעים לכם כחוק – ולעיתים, מדובר במאות אלפי שקלים.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד חן טיגר – עורך דין מקרקעין בחיפה אשר מעניק מגוון רחב של שירותים משפטיים בעסקאות מקרקעין בחיפה והקריות (עסקאות מכר מקרקעין, מיסוי מקרקעין, העברה ללא תמורה בין קרובים וכדומה).